DPE vierge : faut-il s’en méfier ?

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) repose sur une étude complète des capacités d’une habitation en termes de consommation d’énergie. Le potentiel acquéreur d’un bien immobilier est en effet en droit de connaître le maximum d’informations sur sa future propriété. Et ça tombe bien pour lui : un bilan d’énergie, noté de A à G, est obligatoire dans la plupart des cas de mise en vente ou en location. Il arrive cependant que les propriétaires, bailleurs ou vendeurs, puissent se contenter de fournir un DPE vierge.

Du fait de la quantité restreinte d’informations qu’il fournit, ce type d’audit n’est toléré que dans certains types de situations bien spécifiques. Ne vous risquez pas à fournir un DPE vierge alors que vous êtes en mesure d’effectuer un bilan complet ! Vous êtes perdu ? Prenez cinq petites minutes, la team Logement vous explique tout.

Caractéristiques du DPE vierge

En quoi ça consiste ?

Un DPE classique est censé pouvoir orienter les particuliers dans les travaux de rénovation de leur logement, afin de lutter contre les logements énergivores. À ce titre, il doit également permettre d’estimer le montant des factures à venir et l’impact environnemental de l’habitation concernée. Les structures classées F et G à l’échelle du diagnostic sont particulièrement visées par ces intentions.

Un DPE vierge, quant à lui, ne donne aucune vision sur ces éléments. Et pour cause : il ne renseigne ni le montant de la consommation énergétique, ni le taux d’émission de gaz à effet de serre du logement diagnostiqué. Il ne dispose donc ni d’étiquette énergie, ni d’étiquette climat, et aucune note entre A et G ne lui est attribuée. 

Pour autant, un DPE vierge conserve certaines données essentielles. Fournir une simple feuille de papier à l’acheteur d’un bien immobilier en guise de bilan énergétique friserait l’indécence ! Le document demeure évidemment tenu de renseigner les caractéristiques générales de l’habitation et de dresser la liste de ses équipements producteurs d’énergie. Isolation, ventilation, chauffage et distribution d’eau chaude sanitaire, le tout assorti de leurs conditions d’utilisation et de gestion. Un DPE, même vierge, informe également du recours même partiel aux énergies renouvelables. 

Dans quels cas les propriétaires fournissent-ils un DPE vierge ?

Pour effectuer un DPE, le diagnostiqueur doit généralement disposer des factures d’électricité du logement. Un recoupement d’informations sur trois ans permet de fournir des estimations plus précises, et de classer l’habitation en conséquence. 

Il arrive toutefois que les factures ainsi demandées ne puissent pas être fournies. Dans le cadre, par exemple, d’un acte de succession, d’une inoccupation prolongée ou d’un chauffage au bois artisanal. En l’absence de données, ou si celles-ci s’avèrent inexploitables, un professionnel est en droit de dresser un DPE vierge, portant la mention “consommations non exploitables”. Il vaut mieux des données manquantes qu’erronées, après tout !

DPE obligatoire : heurs et malheurs du diagnostic vierge

Réglementation autour du DPE

Le DPE ne sert pas qu’à faire joli dans un dossier de transaction immobilière. Le document est en effet devenu obligatoire pour la vente de biens depuis 2006 (2007 pour les locations). C’est pourquoi les diagnostics vierges sont autorisés : même dans le cas précis où les données ne peuvent pas être récoltées, il demeure nécessaire de produire un document en attestant.

Seul un diagnostiqueur professionnel doté des certifications adéquates peut par ailleurs effectuer un DPE en bonne et due forme, valide pendant 10 ans à compter de son émission. Si certains sites Internet proposent des simulations, celles-ci peuvent être relativement imprécises, et leurs résultats doivent constamment être revérifiés. Un particulier ne disposant d’aucune facture n’échappe pas à la règle : même s’il ne repose pas sur un calcul complexe, un autodiagnostic dans ces conditions ne justifie d’aucune légitimité juridique. En l’occurrence, seul compte l’avis des professionnels.

Vers la disparition du DPE vierge ?

Avant le 1er juillet 2021, les diagnostics vierges constituaient un véritable fléau immobilier. Ils représentaient pas moins de 20 % des DPE réalisés. Le chiffre peut paraître faible, il témoigne pourtant de méthodes de calcul très lacunaires et relativement peu fiables.

Il se trouve que le calcul du DPE par les factures ne tient pas suffisamment compte de la structure générale du logement. À cet égard, la date citée plus haut correspond à une réforme du système, à l’occasion de laquelle une nouvelle méthodologie unifiée et plus précise a été mise en place. Même si les données fournies par les factures peuvent toujours servir, le DPE repose désormais sur les caractéristiques purement physiques de l’habitation (qualité de l’isolation, système de chauffage utilisé, épaisseur des fenêtres…)

Cette nouvelle méthode permet une approche concrète du DPE, dont l’analyse repose sur l’audit d’éléments fixes et intangibles. On ne change pas ses radiateurs tous les ans, non ? Plus besoin de calculs complexes tenant compte de la variation des habitudes de consommation des propriétaires !

De fait, cette nouvelle méthodologie brille par son incompatibilité avec les DPE vierges. A priori, les caractéristiques physiques d’une habitation peuvent difficilement faire défaut au diagnostic, à moins de pousser la maladresse jusqu’à égarer les matériaux isolants de ses murs ! Les DPE vierges antérieurs au 1er juillet 2021 restent valables, mais peuvent constituer un frein à la vente d’un bien immobilier. N’hésitez pas à le renouveler ! Enfin, n’oubliez pas qu’un diagnostic n’est pas infaillible : il existe pour cela des procédures judiciaires en cas de DPE erroné.